Inversiones inmobiliarias en el Midwest
A lo largo de los años, los inversores argentinos han puesto su mirada en Miami como el lugar predilecto para colocar su capital. Sin embargo, varias ciudades de Estados Unidos están comenzando a atraer la atención, sobre todo en el norte y centro del país, donde es posible adquirir propiedades desde US$80.000.
Estos precios, muy por debajo de los de las urbes más turísticas, indican una tendencia creciente hacia los mercados emergentes, como Detroit o Baltimore. En estos lugares, los inmuebles son más accesibles y presentan un mayor potencial de retorno.
Ciudades en auge: Detroit, Toledo y Cleveland
Detroit, la ciudad más grande de Michigan con 645.000 habitantes, se encuentra en el puesto 26 de las más pobladas de EE. UU. Este crecimiento demográfico ha sido complementado por la llegada de grandes empresas internacionales, convirtiendo a Detroit, en 2024, en el segundo ecosistema de startup de más rápido crecimiento en el mundo, según el informe “Growth Score” de PitchBook.
En el ámbito inmobiliario, los precios de las propiedades en Detroit se sitúan por debajo de la media nacional, lo que aumenta la rentabilidad. Adicionalmente, los alquileres han superado la media nacional, con un crecimiento interanual del 3,2% y una tasa de ocupación del 92,3%, según el reporte de MMG Real Estate Advisors, lo que posiciona a la ciudad como un destino atractivo para inversiones en alquiler.
A solo 95 km de distancia, encontramos a Toledo, una ciudad de Ohio con 287.000 habitantes que sigue un desarrollo similar. Recientemente, Stellantis, la compañía propietaria de más de 14 marcas de vehículos, anunció una inversión de US$400 millones, lo que incluye la reubicación de una planta de ensamblaje, generando nuevos empleos.
Por su parte, Cleveland, con una población de 365.000 habitantes, se ha vuelto igualmente atractiva para los inversores al ofrecer propiedades por debajo de los valores promedio, aumentando así el margen de rentabilidad. Asimismo, Cleveland cuenta con un sector industrial en expansión que favorece la generación de empleo, destacando la biotecnología y la medicina como sus áreas fuertes.
Razones para invertir en mercados menos conocidos
«Por US$80.000 puedes adquirir una casa de 120 m² que se alquila por US$1200 mensuales, y después de cubrir los gastos, te deja una renta bruta de US$900 al mes», afirma Kristian Freiwald, director de Nisus Real Estate, una firma de bienes raíces que se especializa en el mercado estadounidense. Este corredor, que opera en Cleveland, Toledo y Detroit, señala que estas áreas maximizan la relación de renta obtenida en función del capital invertido.
Los retornos varían entre el 10% y el 12%, con un tiempo promedio de recuperación de la inversión de aproximadamente ocho años. Freiwald destaca que, desde la pandemia, los alquileres han aumentado significativamente, con un incremento de 45%: «Antes, se alquilaba por US$800; ahora lo hacen por US$1200«.
Una tendencia importante ha sido la migración de inversión, especialmente de argentinos, desde Miami hacia ciudades con mayor potencial de desarrollo en el Midwest. La demanda de viviendas surge principalmente de inquilinos de clase media y media baja, con un 75% de los arrendatarios pagando su alquiler con ingresos propios, mientras que el restante 25% corresponde a beneficiarios de «Section 8», un plan que subsidia alquileres para personas con ingresos bajos.
Facilidades de inversión en EE. UU.
Para aquellos interesados en este tipo de inversiones, Freiwald menciona que no es necesario desplazarse a Estados Unidos para adquirir un inmueble. «Para quienes compran más de una propiedad, hay opciones de financiamiento que cubren entre el 60% y el 70% del valor de compra, lo que resulta cada vez más atractivo debido a la disminución de las tasas de interés».
El especialista, que tiene 850 residencias bajo su gestión, asegura que las viviendas suelen alquilarse en un mes, siendo las más populares aquellas con sótano o garaje, en buen estado y situadas en barrios consolidados, particularmente las que cuentan con tres dormitorios, baño y sala de estar.
Freiawald también asegura que las decisiones políticas de la administración de Donald Trump han beneficiado el crecimiento de estas ciudades, gracias a políticas de repatriación de negocios y un aumento en los aranceles, que favorecen al Midwest, donde se concentra gran parte de la producción.
Evaluando Miami
Refiriéndose a Miami, Freiwald sostiene: «Allí, una casa cuesta US$300.000 y no proporciona una renta bruta de US$900; es inferior». Además, resalta que se necesita un capital considerable para invertir en esta ciudad, donde las opciones suelen ser más de riesgo, apostando a la aprecio en vez de a un retorno inmediato.
Por otra parte, los agentes consultados coinciden en que en Miami no es posible encontrar propiedades por US$80.000. Las opciones dentro de ese rango de precio son limitadas y, en su mayoría, corresponden a cooperativas donde el comprador adquiere acciones en lugar de propiedades, lo cual limita su potencial de alquiler.
Aumentando el presupuesto a US$120.000, se presentan más opciones, aunque por lo general son apartamentos de un dormitorio en áreas más alejadas del centro, como North Lauderdale o cercanas al Sawgrass, que dista 30 minutos del centro de la ciudad.
