Un panorama contradictorio en el mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario en Argentina se encuentra en una situación peculiar, donde se experimentan récord de ventas al mismo tiempo que la construcción enfrenta un retroceso. En 2025, el sector residencial alcanzó niveles históricos de escrituras, gracias al regreso de los créditos hipotecarios UVA, en contraste con la caída en la actividad constructiva.
Cifras alarmantes en las escrituras
La tendencia positiva se observó claramente entre fines de 2024 y mediados de 2025, cuando la reactivación del crédito hipotecario estimuló la demanda en Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en la provincia de Buenos Aires. En 2025, la relación entre hipotecas y escrituras superó el 15%, duplicando el promedio de los últimos cinco años y marcando su nivel más alto desde 2018. Este cambio es significativo, considerando que el periodo entre 2019 y 2023 estuvo marcado por una escasez de créditos, donde predominaba el pago en efectivo.
El año 2025 ha sido señalado como uno de los mejores en el ámbito inmobiliario, con un total de 69.461 escrituras firmadas en la capital argentina, un 26,8% más que en 2024, que registró 54.770 operaciones, según datos del Colegio de Escribanos. Aproximadamente 14.000 de estas operaciones involucraron hipotecas, representando un 20% del total y un aumento del 180% en comparación con 2024.
Los precios y la estabilidad del mercado
Este cambio en el clima del mercado también se vio reflejado en el precio de las propiedades. Según un informe de BBVA Research, los precios en CABA para los tres segmentos (pozo, a estrenar, y usados) mostraron incrementos interanuales que variaron entre el 5% y el 11% durante 2025, lo que indica una mayor estabilidad. Este informe destaca que, aunque la dinámica ha sido más sostenida, el incremento en los precios ha sido gradual y no abrupto.
El futuro incierto de la construcción
A pesar de las buenas noticias en el sector de ventas, el futuro de la construcción es incierto. Entre finales de 2023 y el tercer trimestre de 2025, el PBI nacional experimentó un aumento cercano al 2%, sin embargo, el sector constructivo sufrió una contracción del 11%. Este fenómeno ha llevado a preguntas sobre cómo se pueden vender más propiedades al tiempo que la construcción disminuye. La respuesta radica en que se está liquidando el stock existente sin reponerlo adecuadamente.
Causas del desajuste en la construcción
Algunos factores clave que sustentan este fenómeno incluyen:
- Fin de la oportunidad de construir: Años atrás, construir era más económico que adquirir una unidad terminada, pero esa ventaja ha disminuido.
- Presión sobre los márgenes: El Índice de Costo de la Construcción ha aumentado por encima del precio de venta, generando un dilema para los desarrolladores.
- Vacío de la obra pública: La reducción histórica de la obra pública ha dejado al sector privado en una situación complicada.
Desafíos futuros
Manuel Valdés, Director Comercial de Criba, señala que la construcción es sensible a la macroeconomía, y que las expectativas a largo plazo son vitales para estimular la inversión. La presión impositiva ha sido identificada como un problema crítico. El informe también muestra que la actividad constructiva se encuentra en un punto bajo, reflejando menos permisos para proyectos.
Damián Tabakman, presidente de la CEDU, sugiere que el escenario requiere un análisis más detallado y que la clave para el éxito recae en estrategias innovadoras y disruptivas.
Con miras a una posible reactivación en 2026, el informe de BBVA indica que la construcción podría comenzar a recuperarse si se consolidan las condiciones de crédito hipotecario y se reducen los costos de financiamiento. Sin embargo, el sistema financiero debe expandir su alcance para acompañar un desarrollo inmobiliario más sostenible.
