Cambio Impositivo en el Mercado de Alquileres
La reciente reforma laboral ha introducido un cambio significativo en la carga impositiva que afecta al mercado de alquileres. Con la implementación de la Ley 27.802, se establece la exención del Impuesto a las Ganancias para los alquileres destinados a vivienda, aplicando de manera retroactiva desde el 1 de enero de 2026. Esta medida tiene como fin fomentar la oferta de viviendas en alquiler y reducir la presión fiscal sobre los propietarios, lo que se traduce en una mejoría en las opciones disponibles para los inquilinos.
Modificaciones en el Régimen Fiscal
Como resultado de la nueva normativa, se ha transformado el marco tributario al que están sometidos miles de propietarios. Previamente, muchos de ellos declaraban tales ingresos bajo el monotributo o en el régimen general, dependiendo de sus actividades y niveles de ingresos. La legislación actual permite que los alquileres destinados a ser la residencia habitual de los inquilinos queden exentos del Impuesto a las Ganancias, lo que obliga a los contribuyentes a reevaluar su situación fiscal.
Beneficios Adicionales y Su Efecto
Además, cabe destacar que la exención en el Impuesto a las Ganancias se suma a un beneficio ya existente en el Impuesto al Valor Agregado (IVA). Esta normativa ha establecido desde hace años que los alquileres cuyo destino sea la vivienda del inquilino y su familia están exentos de dicho tributo. En este contexto, se presenta una situación particular en la que los ingresos por alquileres de vivienda pueden no estar gravados ni por el IVA ni por Ganancias.
Opiniones de Expertos
En palabras de Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, la reforma ha abierto un nuevo panorama para los contribuyentes que generan ingresos a partir de alquileres residenciales. Esta modificación exige una evaluación adecuada para determinar si es más conveniente continuar en el régimen simplificado o trasladarse al régimen general. Según Domínguez, «el régimen del monotributo no contempla una exclusión para los ingresos que se encuentren exentos en Ganancias o en IVA», lo que puede llevar a los propietarios a seguir pagando impuestos en monotributo, aun cuando los ingresos por alquiler sean exentos.
Evaluaciones Personalizadas
Los abogados tributarios señalan que esta reforma obliga a un análisis individualizado de cada propietario, ya que no todas las circunstancias fiscales son iguales. Fernanda Laiún, socia del estudio LFS Tax, indica que el efecto de la reforma depende del régimen bajo el cual esté registrado el propietario y las actividades que ejerza. Para aquellos que tributan en el régimen general, los cambios son mínimas si el alquiler es solo una parte de su estructura de ingresos. Sin embargo, el panorama es distinto para quienes se inscribieron en el monotributo únicamente para gestionar alquileres de vivienda.
Consideraciones para la Décisión
Es importante aclarar que la decisión sobre si continuar o no en el monotributo no es un proceso automático. Existen casos en los que permanecer en este régimen puede seguir siendo beneficioso. Por ejemplo, los propietarios que alquilan hasta dos inmuebles y no desarrollan otra actividad económica pueden beneficiarse de la exención del componente impositivo del monotributo, evitando así la cuota impositiva y otras obligaciones vinculadas. Sin embargo, aquellos que tengan otras actividades deben considerar cómo sus ingresos por alquiler afectan su categorización en este régimen.
Aspectos Provinciales y Recomendaciones
La reforma también depende de variables locales, ya que el Impuesto sobre los Ingresos Brutos juega un rol decisivo y su tratamiento varía según la provincia. Laiún agregó que en algunas jurisdicciones se aplican exenciones para alquileres bajo ciertas condiciones, como en la Ciudad de Buenos Aires, donde el beneficio se extiende a hasta tres unidades, y en la provincia de Buenos Aires, donde se permite una sola unidad con un límite de ingresos. Superados estos límites, los alquileres deben tributar el Impuesto sobre Ingresos Brutos, con tasas que oscilan entre el 3,5% y el 4,5%.
Conclusión
Finalmente, aunque la reforma ha representado un alivio fiscal para muchos propietarios, también ha creado un nuevo escenario que requiere un análisis minucioso de cada situación. Román Andrés Paikin, vicepresidente del Colegio Inmobiliario porteño, concluye que «hay que analizar la cantidad de inmuebles alquilados, el monto de los contratos, la existencia de otras actividades y los impuestos provinciales». La nueva normativa ha optimizado las rentas de los propietarios, pero también exige una evaluación técnica precisa para determinar la conveniencia de permanecer en el monotributo o de pasar al régimen general.
