Desafíos en la adquisición de vivienda en Argentina
En Argentina, obtener un crédito hipotecario para comprar una vivienda se ha vuelto cada vez más complicado. Esto se acentúa especialmente al considerar departamentos nuevos o en pozo, ya que el sistema financiero tradicional, que funciona con préstamos en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), a menudo los excluye. La principal dificultad radica en que los préstamos hipotecarios requieren una escritura para formalizar la hipoteca, lo que deja a muchos desarrollos en pozo sin acceso a financiamiento. Como resultado, los bancos se enfocan en propiedades usadas que ya cuentan con una escritura, marginando así el stock de propiedades nuevas o en construcción.
Condiciones del mercado inmobiliario
Añadiendo a esta problemática, el costo de construcción sigue en aumento, mientras que los precios de las unidades nuevas no han evolucionado al mismo ritmo. Esto ha generado oportunidades para adquirir propiedades a precios inferiores al costo de reposición. A diferencia de los proyectos en pozo, que demandan al menos tres años para su finalización, los departamentos listos para habitar ofrecen la ventaja de la mudanza inmediata. Muchos de estos proyectos fueron desarrollados entre 2017 y 2018, cuando los costos eran significativamente más bajos.
Actualmente, el precio del metro cuadrado en pozo oscila entre US$2500 y US$3000, mientras que algunas unidades nuevas se ofrecen por debajo de esos valores, creando una situación anómala en el mercado. Según el último análisis de Zonaprop, el precio promedio del metro cuadrado es de US$2934 para las propiedades a estrenar, en comparación con US$3095 para las en pozo. La adaptación del crédito hipotecario a las propiedades nuevas aún está pendiente, generando una distorsión en el mercado: hay oferta y demanda, pero la financiación es limitada.
Soluciones innovadoras en financiación
En este contexto, algunas empresas han comenzado a desarrollar estrategias de financiación alternativas. Un ejemplo es Allaria, que ha lanzado un esquema de financiamiento para unidades a estrenar. Según su CEO, Nacho Viñas, «es una solución para un problema que el mercado todavía no resolvió». Este modelo combina la lógica hipotecaria con flexibilidad en dólares y ofrece dos alternativas:
- Financiación de hasta el 60% a 12 años con una tasa del 9,75% anual.
- Financiación de hasta el 40% a 8 años con una tasa del 8,5% anual.
Las cuotas son fijas en dólares durante todo el plazo, comenzando con una mayor proporción de interés que de capital, lo cual se invierte con el tiempo. Además, no hay costos de precancelación. Para acceder a este financiamiento, se deben presentar ingresos comprobables y mantener una relación cuota-ingreso del 40%.
Proyectos disponibles y el mercado objetivo
El proceso es bastante sencillo: el comprador elige la unidad, firma el contrato con financiación y comienza a pagar, obteniendo la posesión inmediata incluso sin la escritura oficializada. Entre los proyectos destacados se encuentran Distrito Quartier Puerto Retiro con 120 unidades y Prima Caballito con 60 unidades, cuyos precios inician en torno a US$2300/m² y promedian entre US$2800/m² y US$3000/m². Este enfoque está dirigido principalmente a la clase media con capacidad de pago, pero que carece de acceso a créditos bancarios. Viñas aclara: “La clase alta no necesita financiamiento; esto apunta a ampliar el mercado y acelerar ventas”.
Otro aspecto favorable que identifica Viñas es que quienes tienen ingresos o activos en dólares pueden planificar mejor su flujo de pagos en comparación con los créditos en pesos, que están sujetos a la inflación.
Financiación personalizada según proyectos
La constructora Criba también está avanzando en este terreno con planes de financiación más flexibles, adaptados según cada proyecto. Manuel Valdez, director comercial de la firma, destaca que su objetivo es que cada cliente encuentre una opción acorde a su capacidad económica. Las opciones van desde 12 hasta 120 cuotas, con anticipos del 30% al 40%, aplicables a varios desarrollos, incluyendo:
- Hasta 120 cuotas en Boreas Almagro y Vesta, ubicado en Mendoza.
- Hasta 60 cuotas en Boreas Boedo y Pasionaria San Isidro.
- Esquemas especiales en proyectos premium como Quartier Lacroze y Ánima Domi.
Los precios de los inmuebles varían, desde US$92.000 hasta US$900.000, dependiendo del desarrollo. En algunos casos, es posible avanzar con la escrituración mientras se sigue adelante con el plan de pagos, creando un híbrido entre financiación privada y crédito hipotecario. Proyectos como Huego 475, desarrollado junto a Consultatio, permiten sostener condiciones similares a las hipotecarias hasta el momento de la escritura.
Largo plazo y opciones en pesos
Por otro lado, Spazios ofrece propuestas que difieren, con financiamiento en pesos o dólares y plazos más extensos, abarcando tanto unidades en pozo como terminadas. De acuerdo a Juan Manuel Tapiola, CEO de la empresa, estas opciones incluyen hasta 360 cuotas (30 años) en pesos ajustados por el índice CAC o planes en dólares de hasta 72 cuotas (6 años).
Para acceder, se debe abonar un anticipo del 30% (aproximadamente US$25.000) y el saldo se financia en cuotas, ajustadas a la capacidad de pago del comprador. En unidades terminadas, puede haber un costo adicional cercano al 2% relacionado al mobiliario y terminaciones.
En la actualidad, existen unidades listas para habitar en varios proyectos como Mediterráneo, Garden, Alpes (en Caseros), Eclipse y Palms (Santos Lugares), Jazz (Sáenz Peña), Royale (Martin Coronado) y Golf (Villa Raffo), con precios promedio alrededor de US$2500/m², variando desde US2200/m² (Jazz) hasta US$2700/m² (Palms). Como en otras alternativas, el comprador puede ocupar el inmueble con el contrato tras el pago del anticipo, y la escritura se realiza después, usualmente en un plazo de alrededor de un año y medio, momento en el cual se formaliza la hipoteca.
