El impacto de la venta de campos en el ámbito fiscal
La decisión de vender un campo raramente es solo una cuestión de índole financiera. Generalmente, implica un cúmulo de decadas de esfuerzo familiar, la transición generacional, o incluso una estrategia destinada a redefinir la escala del negocio agropecuario. No obstante, en el momento de tomar esta decisión y avanzar hacia la firma del contrato, surge una pregunta fundamental para el productor: ¿cuánto obtiene el Estado de esta operación?
Durante años, esta inquietud era abordada bajo un régimen estricto: el tradicional Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que aplicaba un 1,5% sobre el precio de venta gestionado en la escribanía, facilitada por el “Certificado de No Retención”. Sin embargo, la eliminación definitiva del ITI a mediados de 2024 modificó ese esquema. Recientemente, la estructura fiscal para personas humanas y sucesiones indivisas ha sufrido una transformación significativa con la promulgación de la Ley 27.802 el 6 de marzo de 2026.
Cambios clave: Ley 27.802 y su exención a partir de 2026
Previo a esta reforma, la Ley 27.430 mantenía un impuesto cedular del 15% que afectaba todas las enajenaciones de inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018. La Ley 27.802 trae consigo una serie de modificaciones que impactan notablemente al sector inmobiliario y rural:
- Exención total desde el 1° de enero de 2026: Las ganancias derivadas de la venta de inmuebles adquiridos después del 1 de enero de 2018 quedarán exentas del impuesto a las ganancias.
- Condición de no habitualidad: La ley establece que la enajenación debe ser ocasional y no parte de una actividad profesional de compraventa o loteo inmobiliario, condición que se cumple en el caso de productores agropecuarios tradicionales, familias de campo o condóminos civiles.
- Inmuebles adquiridos antes de 2018: Es importante recordar que los campos adquiridos antes del 31 de diciembre de 2017 ya estaban exentos por disposición legal, y con la eliminación del ITI, su venta tiene una neutralidad tributaria total (0% Ganancias y 0% ITI).
La Ley 27.802, a partir del 1° de enero de 2026, permite que las ventas de campos adquiridos después de 2018, siempre que sean ocasionales, queden liberadas del impuesto cedular, unificando el mapa tributario federal para personas y sucesiones.
Consideraciones sobre sucesiones indivisas
En el contexto agropecuario, es común que las ventas tengan lugar en el marco de transmisiones hereditarias. El nuevo marco legislativo impacta significativamente en las sucesiones:
- La sucesión indivisa, o los herederos al adjudicar y vender, heredan la situación fiscal del causante:
- Causante con compra anterior a 2018: la venta no estará gravada (sin ITI ni Ganancias).
- Causante con compra posterior a 2018, vendida a partir de 2026: completamente exenta por la Ley 27.802 (0% Ganancias), siempre que la sucesión no realice actividades de intermediación inmobiliaria habitual.
Aspectos de la explotación unipersonal
Un elemento clave surge cuando el campo pertenece a una explotación unipersonal, donde el productor está registrado como persona física, llevándose a cabo un balance comercial. En estos casos, continúa aplicándose la teórica de balance, aplicable a bienes en una empresa operativa, lo que significa que las ganancias serán parte de los resultados generales impositivos corporativos. A pesar de ello, el productor cuenta con la opción de venta y reemplazo (art. 71 de la Ley de Ganancias), permitiéndole diferir el impuesto íntegramente si reinvierte el capital obtenido de la venta en un nuevo terreno o infraestructura dentro de un año.
Consideraciones provinciales y checklist para la venta
Con un panorama federal despejado de impuestos para personas humanas desde 2026, es crucial tener en cuenta los costos locales y la correcta instrumentación notarial:
- Acreditar la ocasionalidad: Documentar en las escrituras notariales que la venta es un acto de administración patrimonial civil y no una actividad comercial habitual.
- Impuesto de Sellos provincial: Este impuesto se mantiene activo (con tasas del 1% al 3.5%, dependiendo de la provincia, sobre el precio pactado o el valor de la propiedad, el mayor).
- Discriminación de rubros: Separar en el boleto y escritura el valor de la tierra en relación a las mejoras (alambrados, silos, molinos) y cultivos en pie.
- Bienes Personales: Confirmar la exención objetiva para inmuebles rurales para personas humanas (art. 21, inc. i, Ley de Bienes Personales).
La conjunción entre la derogación del ITI y la exención otorgada por la Ley 27.802 presenta una oportunidad histórica para garantizar previsibilidad y aliviar la carga fiscal sobre las familias de campo, lo que a su vez asegura la preservación del valor del trabajo acumulado por generaciones y promueve el desarrollo productivo en Argentina.
El autor es socio en Tristán y Asociados.
