Introducción al mercado hipotecario
Las hipotecas UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) han hecho su regreso al mercado argentino en 2024, pero el desafío principal para quienes buscan financiar la compra de un departamento sigue siendo la capacidad de demostrar ingresos suficientes para cubrir las cuotas mensuales.
El dilema de la calificación
Una de las preguntas más frecuentes entre los ciudadanos es: ¿Cuánto se necesita ganar para calificar para un crédito hipotecario?
Impacto del dólar y tasas de interés
La situación ha cambiado notablemente en los últimos meses debido al aumento del dólar, que ha encarecido los bienes raíces. Por ejemplo, en junio de 2025, cuando el dólar estaba a $1200, $100 millones equivalían a aproximadamente US$83.300. Ahora, con el dólar a $1485, esa cifra ha bajado a US$67.340.
Además, las tasas de interés han ido en aumento, con algunos bancos alcanzando una tasa nominal anual (TNA) del 17%, el nivel más alto registrado hasta la fecha. El Banco Nación también incrementó su tasa al 6%, que sigue siendo la más baja del país, pero ha endurecido sus criterios de calificación crediticia. Ahora se exige un perfil crediticio casi perfecto para acceder a un crédito.
Causas del endurecimiento
Las razones de este endurecimiento son variadas: la escasez de financiación por parte de los bancos para conceder préstamos a largo plazo de 20 o 30 años, la incertidumbre económica, el aumento de las tasas que encarecen las cuotas y un riesgo país que mantiene a la banca bajo presión. Según un broker inmobiliario, «Subir el scoring a un nivel tan alto es una manera de frenar la entrega de créditos sin elevar las tasas».
Requisitos de ingresos de los bancos
Los bancos han establecido los ingresos mínimos requeridos para acceder a sus líneas de créditos hipotecarios UVA, que son los siguientes:
- Banco Credicoop: ingresos mínimos de $3.000.000
- Banco Del Sol: ingresos mínimos de $1.000.000
- ICBC: ingreso mínimo de $1.100.000
- BBVA: ingreso mínimo de cuatro salarios mínimos, lo que equivale a $1.288.800; para la tasa preferencial del 8%, se requieren $5.000.000
- Santander: $1.540.000 para vivienda permanente y $1.700.000 para vivienda no permanente
- Supervielle: ingreso superior a $5.000.000
Es importante destacar que la cuota inicial de un préstamo hipotecario debe ser equivalente a la cuarta parte de los ingresos del solicitante. Así, aunque los bancos definen las cifras mínimas, no se puede solicitar un crédito sin tener en cuenta este requisito fundamental.
Conclusiones finales
Con estos criterios claros, el acceso a la vivienda a través de un crédito hipotecario se convierte en un reto significativo. La situación cambiaria y financiera presiona tanto a los bancos, que fijan requisitos más altos y elevan las tasas, como a las familias, que deben demostrar ingresos que superan el promedio salarial en el país. La paradoja es evidente: aunque los créditos han regresado, su accesibilidad para la mayoría sigue siendo un sueño lejano.
