Una estrategia en el sector inmobiliario en crecimiento
En el contexto actual de la economía argentina, donde el sector de real estate muestra signos de un progresivo repunte, el fenómeno conocido como ‘rulo inmobiliario’ se presenta como una opción atrayente para aquellos inversores que buscan beneficios en un corto período de tiempo. Según Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios, esta estrategia consiste en la adquisición de propiedades que están por debajo de su valor real, renovarlas y venderlas de manera rápida.
¿Qué es el ‘rulo inmobiliario’?
García Malbrán explica que este procedimiento, también conocido como flipping houses, implica comprar un inmueble a un precio inferior al del mercado, realizar adecuaciones para aumentar su atractivo y ponerlo a la venta en un rango de tiempo de entre tres meses y un año, con el objetivo de obtener una ganancia. Durante períodos de inestabilidad cambiaria y una caída en los precios de las propiedades, esta práctica se ha acostumbrado en Argentina, gracias a la existencia de una oferta excedente y precios de materiales y mano de obra competitivos.
Consideraciones para tener éxito
Para llevar a cabo este proceso exitosamente en un margen de tiempo ajustado como seis meses, es indispensable una planificación cuidadosa. El primer paso consiste en identificar propiedades con un gran potencial:
- Se recomienda investigar inmuebles en áreas de alta demanda, preferentemente en barrios consolidados de CABA y el conurbano bonaerense.
- Es crucial comprar propiedades con un costo que permita realizar mejoras, normalmente entre un 20% y 30% por debajo del valor posterior a reformas.
Proceso de renovación
En la fase de renovación, García Malbrán subraya la importancia de llevar a cabo intervenciones que sean rápidas y de alto impacto, como la renovación de baños y cocinas (cuya inversión puede oscilar entre $4.000.000 y $11.000.000), así como la pintura y el cambio de pisos, con un plazo estimado de cinco a seis meses. Para evitar retrasos, se sugiere contratar a equipos profesionales.
Preparación para la venta
Al momento de la venta, es fundamental establecer un precio competitivo, basándose en propiedades similares que se han vendido recientemente, y utilizar herramientas de marketing digital para acelerar el proceso. La velocidad es esencial, ya que cada mes adicional reduce la rentabilidad debido a costes de mantenimiento que se generan.
Factores a considerar y riesgos
Respecto a la evaluación de una propiedad, el presidente de la Cámara menciona que es clave considerar su ubicación y verificar su estado estructural, así como consultar con un arquitecto para evitar sorpresas con gastos ocultos. Además, es esencial atender aspectos legales como el estado de los títulos de propiedad y las normativas municipales. A menudo, uno de los errores más comunes es no tener un presupuesto adecuado, por lo que es recomendable añadir un 10% a 20% extra para imprevistos. Entre los riesgos asociados al ‘rulo inmobiliario’, se encuentran:
- Gastos imprevistos durante la renovación que pueden aumentar costos.
- Fluctuaciones en el mercado que pueden demorarse en la venta.
- Riesgos legales que pueden paralizar el proyecto.
- Sobreinversión en mejoras que no se reflejan en el aumento del valor de la propiedad.
Pilares de una renovación exitosa
Una renovación efectiva, según el especialista, descansa en cuatro pilares:
- Planificación detallada.
- Enfoque en el valor agregado.
- Calidad de los materiales.
- Ejecución eficiente.
Revalorización de propiedades
En operaciones bien ejecutadas, la revalorización de un inmueble puede alcanzar entre el 15% y el 40% del valor inicial. Por ejemplo, un PH renovado en CABA puede alcanzar un retorno de hasta 25% anual. A medida que el mercado continúa recuperándose, se prevé que la demanda aumente, lo que convierte este un momento propicio para inversores que posean capital y conocimientos en el sector. García Malbrán concluye afirmando que el ‘rulo inmobiliario’ puede ser una vía inteligente para capitalizar el repunte de la industria, siempre y cuando se eviten especulaciones y se priorice un análisis profesional antes de actuar.
