Medida del Gobierno para Facilitar el Acceso a la Vivienda
Este miércoles, el Gobierno presentó una de las iniciativas más significativas en relación con el acceso a la primera vivienda. En una conferencia de prensa, Luis Caputo, ministro de Economía, informó que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) destinará dos billones de pesos (aproximadamente US$1500 millones) para financiar a los bancos y aumentar la disponibilidad de créditos hipotecarios. Esta medida se anuncia en un contexto donde el mercado ha mostrado una disminución de actividad desde la segunda mitad de 2025, y con el desafío persistente de obtener financiamiento a largo plazo (20 o 30 años).
Para poner en perspectiva la situación actual, en el año pasado se facilitaron alrededor de 44.000 créditos hipotecarios en el país y durante los primeros siete meses de 2026 se concretaron solo 14.715 préstamos, lo que representa un 39% menos en comparación con los 24.271 préstamos otorgados en el mismo período del año anterior. Si se mantiene esta tendencia, se estima que el año cerrará con cerca de 30.000 operaciones.
Proyección de Nuevos Créditos
Respecto a este contexto, el programa presentado por Caputo podría facilitar entre 15.000 y 20.000 préstamos adicionales. “Se podrían financiar soluciones habitacionales para entre 17.000 y 18.000 familias”, afirmó el ministro. Esta cifra podría representar un incremento considerable, ya que sería más de la mitad del total de créditos que se anticipan otorgar en 2026.
Mecanismo de Funcionamiento del FGS
Es crucial señalar que el FGS no otorgará créditos directamente. La estrategia consiste en colocar los dos billones de pesos mediante licitaciones de plazos fijos en instituciones financieras, que luego deberán transformar esos fondos en hipotecas. “Cada licitación será por $200.000 millones y ninguna entidad podrá retener más del 20% de los recursos disponibles”, explicó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
- El programa total se establece en dos billones de pesos, permitiendo realizar hasta 10 licitaciones de $200.000 millones.
- La primera ronda de licitaciones comenzará la próxima semana.
La iniciativa ofrece dos opciones de financiamiento: depósitos a un año con una tasa mínima de UVA +2,5%, y depósitos a cinco años con una tasa de UVA +4,5%. Los bancos competirán por acceder a estos fondos ofreciendo la tasa que están dispuestos a pagar al FGS.
Condiciones de los Nuevos Créditos
Los bancos deberán limitar las tasas de los créditos hipotecarios a un máximo de UVA +7,5%, lo cual cambiaría radicalmente el actual panorama, ya que hoy son pocos los bancos que ofrecen hipotecas en ese rango. Por ejemplo, el Banco Nación tiene una tasa de 6,7% y otros bancos como BBVA y Banco Ciudad rondan el UVA +7,5%.
Con la implementación de estas nuevas normativas, se espera otorgar hasta 150.000 UVA (alrededor de US$200.000) en préstamos, con un período mínimo de 15 años para su reembolso. Esto facilitará la adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.
Perspectivas de Mercado
A pesar de estas mejoras, algunos analistas advierten que la disponibilidad de financiamiento no es suficiente por sí sola para resolver los problemas del sector. “Hay una necesidad de estabilidad laboral y previsibilidad en los ingresos para acceder a un crédito”, subrayaron desde entidades bancarias. Asimismo, se enfatizó que la brecha de plazos persiste y que aunque el nuevo esquema mejora el acceso, no elimina por completo las dificultades.
Fabián Achával, referente del sector inmobiliario, afirmó que esta medida aborda el problema del descalce de plazos, lo que contribuye a la liquidez y permite a los bancos otorgar créditos más accesibles. También mencionó el impacto positivo que pueden tener los nuevos créditos en el mercado inmobiliario al generar un efecto multiplicador en las transacciones.
Ejemplo de Financiación
Durante la presentación, Caputo brindó un ejemplo práctico, mostrando el funcionamiento de un crédito bajo las nuevas condiciones: un financiamiento del 75% para una propiedad de US$106.667, con un préstamo de $120,92 millones a 25 años y un interés de UVA +7%.
La cuota inicial se fijaría en $865.098 mensuales, requiriendo un ingreso familiar de aproximadamente $3.460.391 al mes, si se considera que la cuota no supere el 25% de los ingresos del hogar. Esto ilustra que si bien la iniciativa podría facilitar la reducción de tasas, sigue siendo un reto alcanzar la capacidad de pago para muchas familias.
Reflexiones sobre el Futuro
Los expertos coinciden en que este programa es un paso positivo, pero aún queda un largo camino por recorrer. La verdadera transformación del mercado dependerá de que los bancos puedan securitizar las carteras hipotecarias, permitiéndoles retirar esas hipotecas de sus balances y reintegrar liquidez. Como resumió Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, “es una gota en el océano, pero en términos de los números que maneja la Argentina, puede ser un incremento importante que empiece a estimular el mercado”.
