Las cocheras en la propiedad horizontal
Las cocheras en un edificio son un tema que genera debate, ya que no siempre se regulan de igual forma. Bajo la normativa de Propiedad Horizontal, un mismo espacio puede tener diversas características legales, lo que a menudo lleva a conflictos entre copropietarios.
La regulación de las cocheras se basa principalmente en el Reglamento de Copropiedad, un documento que detalla, entre otras cosas, los diferentes espacios del edificio y define cuáles son las áreas comunes, según información oficial del Gobierno de la Nación.
Categorización de los espacios
Este reglamento realiza una clasificación de los espacios en tres categorías:
- Partes comunes: áreas y estructuras pertenecientes a todos los propietarios, fundamentales para la seguridad y el funcionamiento del edificio.
- Unidades funcionales: espacios privados destinados a vivienda u oficina.
- Unidades complementarias: áreas accesorias que suman a las unidades funcionales.
En este contexto, las cocheras pueden ser consideradas como privadas, ya sea como unidades funcionales o complementarias, o también pueden ser parte de los espacios comunes.
Dentro de estas, se pueden distinguir cocheras de uso común y cocheras de uso exclusivo.
Resolución de conflictos
El administrador del consorcio no podrá intervenir en disputas relacionadas con cocheras catalogadas como unidades funcionales o complementarias, ya que son consideradas propiedad privada. Sin embargo, podrá actuar en situaciones donde las cocheras sean espacios comunes del edificio.
Cuando una cochera es utilizada por más de una unidad funcional, los conflictos deberán ser resueltos entre los copropietarios directamente, ya que el administrador no tiene jurisdicción. Por ello, es crucial establecer normas internas de uso que sean acordadas por los propietarios. En caso de desacuerdo, se sugiere nombrar un administrador específico para esa propiedad. Para conflictos persistentes, se puede recurrir a la mediación extrajudicial o, en última instancia, a acciones legales.
La importancia del sentido común
El sentido común suele ser esencial en diversos contextos:
- Por cuestión de espacio: Los edificios antiguos suelen tener cocheras diseñadas para vehículos de menor tamaño, lo que complica el estacionamiento de autos modernos. Esta situación puede llevar a una reorganización de los espacios entre copropietarios.
- Para visitas: Las cocheras asignadas para visitantes deben estar reguladas por el reglamento interno, permitiendo al administrador intervenir si surge alguna controversia.
- Por robos o daños: En caso de hurtos o vandalismo en las cocheras, típicamente no es responsabilidad del consorcio, excepto en dos circunstancias: si el daño es causado por un empleado del consorcio o si el reglamento exige vigilancia específica.
Regulación de la Propiedad Horizontal en Argentina
Desde 1948, la regulación de la Propiedad Horizontal en Argentina se estableció con la sanción de la ley 13.512, una de las primeras en su tipo, que creó reglas universales para la administración de edificios.
Con 20 artículos en el Boletín Oficial, se definió cómo se organizan y operan inmuebles con unidades independientes. A través de esta ley, se estableció que los apartamentos pueden ser de diferentes propietarios, y que cada dueño es titular exclusivo de su propiedad, además de ser copropietario de los espacios y el terreno común. Aunque esta normativa fue luego reemplazada por el Código Civil y Comercial, que se aprobó el 8 de octubre de 2014, su esencia se mantiene y se complementa con soluciones prácticas; la más reciente se alinea con los principios de convivencia anteriores.
Partes común y sus definiciones
De acuerdo con el artículo 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación, se definen las partes comúnmente necesarias:
- El terreno
- Pasillos y vías que conectan unidades y acceso exterior
- Techos, terrazas y cimientos
- Instalaciones de servicios
- Ascensores y áreas de evacuación
Además, se identifican algunas partes no indispensables como piscinas, gimnasios, y salones de usos múltiples, entre otros, según el artículo 2042.
Por último, el artículo 2043 señala las cosas y partes propias que corresponden a cada unidad, tales como puertas y ventanas, que no afectan la estructura del edificio.
