Transacción de tierras en Palermo
La reciente venta de más de 4 hectáreas de terrenos públicos en Palermo añade un nuevo capítulo a la evolución de esta área, que durante muchos años ha estado en el centro de una intensa presión inmobiliaria. En este contexto, se han llevado a cabo varios desarrollos significativos, incluyendo la famosa torre de Zaha Hadid, los edificios Decó Polo y el Paseo Gigena, entre otros.
La firma Consultatio, dirigida por el empresario Eduardo Costantini, realizó una inversión de 127 millones de dólares para expandir sus operaciones en la capital y materializar un «distrito urbano«, un término que utiliza para describir su futuro proyecto. Estas tierras, con una superficie de más de 42,000 metros cuadrados, fueron adjudicadas en una subasta organizada por el gobierno de Javier Milei a través de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE).
Detalles de la subasta y competencia
Históricamente, estas tierras pertenecían al Ejército Argentino como parte del Regimiento de Infantería 1 Patricios. Costantini adquirió el terreno por 46 millones de dólares más que el precio base establecido en 81 millones de dólares por el Tribunal de Tasaciones de la Nación. Durante casi dos horas, la puja fue disputada entre otros dos desarrolladores: Simali (junto a Raghsa) que ofreció cerca de 125 millones de dólares, y Gepal (de la familia Coto), que pujó 123 millones.
Desde 1994, el terreno ha estado en poder de la firm chilena Cencosud, que opera allí dos hipermercados (Easy y Jumbo) y un centro comercial (Portal Palermo). Esta empresa tiene un contrato vigente hasta 2026 y, de acuerdo a lo establecido en la subasta, tiene un plazo de máximo diez meses para entregar el terreno.
Visión del proyecto y normativa urbanística
Consultatio ha calificado estas tierras como «estratégicas«, «codiciadas» y «emblemáticas«. De acuerdo a la información proporcionada por la empresa, Costantini planea desarrollar un plan maestro que incluya una mezcla de usos, con espacios residenciales, comerciales y culturales, que se integren a través de espacios públicos. “El diseño tiene como objetivo fomentar la vida peatonal y la interacción social”, afirmaron desde la firma.
Además, Consultatio enfatizó que el nuevo desarrollo tendrá un carácter abierto, y planea trabajar con estudios de arquitectura tanto locales como internacionales para llevar a cabo las diferentes fases del proyecto. Según las regulaciones locales, el 65% de la tierra debe destinarse a espacio público, lo que implica que el proyecto deberá cumplir con esta exigencia del Código Urbanístico (CUr).
La zona está catalogada como área especial, conocida como U86, que permite la construcción de edificios de hasta 21 metros (aproximadamente 7 pisos). Sin embargo, hay beneficios adicionales que permitirían una altura total de 27 metros (alrededor de 9 pisos) si se cumplen ciertas condiciones de retiro de la línea de edificación.
El contexto barrial y la sostenibilidad
La normativa vigente también contempla usos comerciales, recreativos y culturales, e incluso opciones para la hotelería. Palermo ha llamarizado la atención de Costantini; en mayo, también adquirió en subasta otros terrenos del Ejército Argentino en la misma área, donde compró la playa de estacionamiento de un barrio militar por 21 millones de dólares. Nordelta en Tigre, Puertos en Escobar, Oceana en Puerto Madero y Huergo 475 en Monserrat son algunos de los proyectos que han puesto a Consultatio en el mapa.
La pregunta que surge es ¿qué aportará este nuevo proyecto a un área ya densamente poblada y con un gran número de ofertas comerciales? En conversación con Clarín, el arquitecto y urbanista Andrés Borthagaray comentó que “el punto de partida para estos desarrollos debe ser determinado por el Estado. Y esto se logra a través de la normativa que delimita lo que un privado puede hacer, en función de las necesidades de la ciudad”.
Borthagaray subraya que la zona ya cuenta con un mercado de vivienda bien abastecido y también un centro de trasbordo con subte, tren y colectivos, pero enfrenta problemas de tráfico y saturación vehicular.
El urbanista menciona Battery Park en Manhattan, como un modelo que podría servir de inspiración. Este parque de 37 hectáreas es propiedad del estado y ha sido arrendado a largo plazo. La última renovación de contrato ha garantizado ingresos significativos al estado.
Criticando el modelo actual
La arquitecta y legisladora Bárbara Rossen, quien asumirá en diciembre bajo el espacio de «Es Ahora Buenos Aires«, cuestionó la práctica actual de despojarse de un bien de dominio estatal. «Las políticas públicas deben encauzar el desarrollo urbano, no favorecer a intereses privados en la construcción de proyectos que no necesariamente contemplan la vivienda asequible“, afirmó Rossen.
Rossen sostiene que el Plan Urbano Ambiental (PUA) debería ser la guía para decidir el uso de estas tierras, buscando un desarrollo equitativo y sostenible que mejore la calidad de vida de la población y la preservación del patrimonio urbano. Sin lugar a dudas, las tierras adquiridas por Costantini representan un valor que trasciende lo monetario.
Damian Tabakman, presidente de la Cámara de Empresarios y Desarrolladores Urbanos (CEDU), también compartió su perspectiva y destacó que este terreno es excepcional e irrepetible, dado que obras notables como las de Zaha Hadid no se han llevado a cabo en espacios de tal magnitud. Tabakman también planteó que la normativa vigente es un desafío para los desarrolladores, y expresó que los estudios de arquitectura que participarán en el diseño serán tanto locales como internacionales.
En el contexto actual, a través de un «convenio urbanístico«, el gobierno podría presentar un proyecto en la Legislatura para modificar las normativas que permitan un aumento de altura a cambio de un aporte económico o la construcción de un espacio público. En un escenario legislativo fragmentado, esta intención podría enfrentar obstáculos. En medio de la creciente densificación, el aumento de precios, y la falta de créditos, Buenos Aires está en búsqueda de un equilibrio en el debate sobre cómo y para quién se construye.
