Importancia de un contrato claro
Incluir muebles y artefactos en un contrato de locación se ha vuelto cada vez más común, tanto en alquileres temporales como en acuerdos tradicionales. Sin embargo, es esencial hacerlo con el nivel de detalle adecuado, algo que a menudo se pasa por alto. Enrique Abatti, un reconocido abogado en Derecho Inmobiliario y actual presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, enfatiza que la clave está en redactar contratos «casuísticos y explícitos» que prevengan futuras disputas.
Distinguiendo los tipos de contrato
El primer aspecto a considerar es el tipo de contrato, ya que no es igual arrendar una vivienda totalmente amueblada que un local comercial equipado con herramientas específicas. En los casos de alquileres temporarios, como los de Airbnb, la normativa permite acordar plazos que van desde un día hasta un año, sin requerir mínimo legal. Sin embargo, esta flexibilidad no elimina la necesidad de documentar qué bienes se están entregando concretamente.
Abatti indica que hay una «mala praxis generalizada» en la elaboración de inventarios, al señalar que muchos propietarios no asignan un valor de reposición a cada objeto. Esta falta de especificación puede provocar conflictos, ya que, sin un monto establecido, cualquier daño o pérdida puede generar disputas prolongadas que terminen en descuentos arbitrarios en el depósito de garantía.
Importancia de un inventario detallado
Para mitigar estos problemas, se recomienda que cada artículo en el inventario tenga un valor asignado, incluso si este no refleja el precio real del mercado. Según Abatti, el contrato puede estipular montos «caprichosos» siempre que ambas partes los acepten. Es crucial que este valor esté por escrito, ya que en caso de daños o pérdidas, se aplicará lo pactado bajo el amparo del principio de libertad contractual según el artículo 958 del Código Civil y Comercial. El inventario debe ser completo, detallado y, preferiblemente, acompañado por fotografías.
Consideraciones para locales comerciales y propiedades en countries
En el ámbito de los contratos comerciales, el detalle requerido es aún mayor. Locales como bares o panaderías dependen de un equipamiento específico que demanda mantenimiento regular. Abatti recalca que el inquilino debe comprometerse por escrito a realizar los servicios técnicos necesarios para cada equipo. «Es fundamental que el inquilino asuma la responsabilidad de realizar el mantenimiento cada seis meses», subraya, resaltando que el contrato puede establecer multas por incumplimiento e incluso la rescisión del mismo en caso de que la falta de mantenimiento sea reiterativa.
Este compromiso no se limita únicamente a máquinas grandes: heladeras, campanas extractoras, cocinas industriales y cualquier otro activo también deben estar incluidos en el inventario.
Normativas para viviendas y propiedad en countries
En lo que respecta a casas, apartamentos y propiedades dentro de countries, la lógica es similar. Los artefactos de calefacción, aire acondicionado, calderas y calefones requieren servicios regulares, y es vital que el contrato especifique quién se encargará de dichos mantenimientos, con qué frecuencia y bajo qué condiciones. Muchas veces, el locador prefiere que sus técnicos de confianza realicen el servicio, algo que también debería quedar documentado para evitar malentendidos.
Recomendaciones finales
La conclusión de Abatti es que estos contratos nunca deben ser redactados de manera genérica. Cada propiedad tiene características únicas y cada conjunto de bienes requiere previsiones específicas. Por lo tanto, requiere que el acuerdo sea meticuloso, abarcando escenarios de rotura, pérdida, desgaste y mantenimiento, y que incluya las firmas del locador, locatario y fiador. Este enfoque garantizará un instrumento que minimice el potencial de conflictos y brinde seguridad jurídica para ambas partes.
