La rentabilidad del alquiler según el barrio
La pregunta que surge en el mercado inmobiliario es si ha vuelto a ser rentable comprar propiedades para alquilar. Este interrogante toma relevancia a medida que los precios de venta comienzan a mostrar signos de recuperación, aunque en los últimos meses su aumento se ha ralentizado considerablemente después de una caída importante por la pandemia. Este cambio se debe, en parte, a que los créditos hipotecarios se han reactivado y están siendo considerados nuevamente por los argentinos.
Los analistas coinciden en que, si los préstamos a largo plazo se expanden, esto también afectará al mercado de alquileres. Más inquilinos que se convierten en propietarios podría resultar en una menor presión en la demanda, lo que a su vez podría ayudar a estabilizar los precios de los alquileres.
Contexto del mercado de alquileres en 2026
Con el avance hacia el año 2026, el panorama refleja tanto señales de estabilización como una alta sensibilidad a factores macroeconómicos, especialmente a la disponibilidad de crédito. A esto se añade la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, que impulsó un aumento en la oferta de departamentos en alquiler, lo que ha llevado a una desaceleración en el incremento de precios. Sin embargo, los alquileres permanecen altos en comparación con los ingresos, lo que actúa como un límite natural para futuros aumentos y sugiere un mercado más equilibrado que en expansión.
Rentabilidad por tipología de departamentos
A junio de 2026, la rentabilidad bruta anual promedio del alquiler tradicional en la ciudad de Buenos Aires se fijó en un 6,22%, marcando un hito al superar, por primera vez en años, el 6% anual, según datos de Reporte Inmobiliario. Esta cifra se deriva de la evaluación de 6661 unidades en alquiler en comparación con los precios de venta de inmuebles similares por barrio.
A continuación se muestran los niveles de rentabilidad para diferentes tipos de departamentos:
- 1 ambiente: 6,37 % anual
- 2 ambientes: 6,56 % anual
- 3 ambientes: 6,41 % anual
- 4 ambientes: 5,52 % anual
Los departamentos de dos y tres ambientes mantienen los niveles más elevados de rentabilidad, mientras que los de cuatro ambientes presentan retornos más modestos. Es clave señalar que esta rentabilidad corresponde al inicio del contrato, y su evolución dependerá del índice de actualización pactado y del comportamiento del valor del inmueble.
Departamentos más rentables y menos rentables
Los barrios que presentan las mayores rentabilidades para departamentos de un ambiente incluyen:
- La Boca: 9,15%
- Parque Patricios: 7,38%
- Balvanera: 7,37%
- Parque Chacabuco: 7,11%
- Vélez Sarsfield: 7,09%
En el caso de departamentos de dos ambientes, los más rentables son:
- La Boca: 9,58%
- Constitución: 8,85%
- Villa Lugano: 8,37%
- Barracas: 8,30%
- Vélez Sarsfield: 9,92%
Para tres ambientes, los barrios más destacados son:
- Villa Lugano: 9,36%
- La Boca: 9,13%
- Parque Avellaneda: 8,52%
- Constitución: 8,32%
- Microcentro: 8,13%
Finalmente, para departamentos de cuatro ambientes:
- La Boca: 8,74%
- Balvanera: 6,55%
- Caballito: 6,38%
- Villa Urquiza: 6,24%
- Parque Chacabuco: 6,18%
Por otro lado, los departamentos menos rentables incluyen:
- Núñez: 5,02%
- Colegiales: 5,22%
- Villa Urquiza: 5,29%
- Palermo: 5,38%
- Belgrano: 5,38%
Para dos ambientes, los barrios menos rentables son:
- Boedo: 4,35%
- Palermo: 4,68%
- Coghlan: 4,72%
- Colegiales: 4,78%
- Villa Ortuzar: 4,86%
Para tres ambientes, los menos rentables son:
- Retiro: 4,38%
- Saavedra: 4,64%
- Colegiales: 4,71%
- Recoleta: 4,91%
- Villa Ortuzar: 5,31%
Y en el caso de cuatro ambientes:
- Villa Devoto: 4,20%
- Núñez: 4,49%
- Belgrano: 4,49%
- Recoleta: 4,51%
- Retiro: 4,55%
